Под влиянием рассрочек объем эскроу-счетов корректируется, но рынок сохраняет устойчивость
В последние месяцы рынок жилой недвижимости в России заметно изменился: широкое распространение рассрочек, активно предлагаемых застройщиками, существенно влияет на структуру проектного финансирования. По данным Аналитического центра АО «Дом.РФ», в первой половине 2025 года недополученные на эскроу-счета средства достигли 1,2 трлн рублей. Этот показатель свидетельствует о том, что, несмотря на частичный отток платежей с эскроу-счетов, позитивные тенденции благодаря рассрочкам сохраняются.
Необходимость приспосабливаться к повышенным ставкам по рыночной ипотеке подтолкнула девелоперов к запуску разнообразных программ рассрочки. И хотя изначально могло показаться, что такая стратегия негативно скажется на достаточности покрытия проектного финансирования (уровень покрытия снизился до 71%), без этих программ эскроу-счета могли бы пополниться ещё медленнее — до 60–65%.
Дом.РФ, АКРА и Эксперт РА: рассрочки оказываются поддержкой для рынка
Специалисты уверены, что рассрочки стали инструментом, который обеспечивает устойчивость рынка недвижимости в непростых макроэкономических условиях, связанных с циклическими изменениями денежно-кредитной политики Центробанка РФ. Старший директор корпоративных рейтингов агентства АКРА Василий Танурков отмечает: даже частичное поступление платежей на этапе строительства способствует наполнению эскроу-счетов и не дает уровню покрытия упасть до критических минимумов.
По словам Ксении Якушкиной, директора по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА», наличие рассрочек стимулировало рост спроса и поддержало динамику продаж на фоне высокого удорожания ипотеки. Это, безусловно, позитивно отразилось на рынке: появилась гибкость, клиенты получили возможность покупать жилье без крупных ежемесячных кредитных платежей.
Сергей Гордейко, эксперт ипотечного рынка, подчеркивает: рассрочка особенно интересна тем, кто ожидает значительный приток средств в обозримом будущем, но не желает связывать себя с долгосрочной ипотекой.
Рассрочки и проектное финансирование: баланс между риском и пользой
Однако все эксперты едины во мнении, что быстрый рост доли рассрочек несет определенные вызовы. По оценке господина Тануркова, основная сложность заключается в недостаточной грамотности части застройщиков при оценке финансового положения покупателей. Если существенное количество клиентов окажется не в состоянии своевременно завершить выплаты по рассрочке, есть риск недофинансирования эскроу-счетов к сдаче дома. Тем не менее, если доля рассрочек остается в пределах 20–25% от всех сделок, риски вполне управляемы.
В свою очередь, Сергей Гордейко обращает внимание, что окончание сроков рассрочки у покупателей не происходит одновременно: одни закрывают обязательства при более высоких ставках, другие — при сниженных, что создает дополнительную вариативность и гибкость для рынка.
Влияние рассрочек на стоимость финансирования и банковский рынок
Распространение рассрочек стимулировало рост стоимости проектного финансирования для застройщиков. По данным Центробанка РФ, на начало июня 2025 года доля кредитов с процентными ставками выше 20% достигла 16%, а средняя ставка по новым проектам поднялась до 10,6% годовых. Аналитики Дом.РФ полагают, что к концу года показатель по займам с высокими ставками может увеличиться до 18%.
Банки, участвуя в кредитовании строительных проектов с существенной долей рассрочек, вынуждены оценивать потенциальные риски более консервативно. ЦБ выступает за повышение прозрачности при выдаче проектного финансирования: в июне 2025 года регулятор направил банкам информационное письмо с рекомендацией комплексно анализировать риски проектов, где доминируют договоры рассрочки.
В то же время гибкость рассрочек — это фактор, который, несмотря на рост стоимости заемных средств, удерживает рынок от глубокой стагнации и поддерживает проекты на этапе строительства.
Оптимистичные ожидания: классическая ипотека снова выйдет на первый план
Эксперты уверены: доля рассрочек в общем объеме сделок достигла локального пика и в дальнейшем будет оставаться на текущем уровне или даже постепенно сокращаться. Уже сейчас аналитики Дом.РФ отмечают первые признаки стабилизации структуры продаж жилья. По мере того, как Центробанк начнет проведение более мягкой денежно-кредитной политики и ставки на рынке ипотеки снизятся, классические ипотечные программы вновь займут ведущие позиции. Это позволит эскроу-счетам активнее наполняться благодаря притоку средств от банковских займов, а рассрочки сохранятся как удобный, но нишевой продукт для отдельных категорий покупателей.
Василий Танурков прогнозирует, что в ближайшие месяцы произойдет постепенное восстановление уровня покрытий проектного финансирования эскроу-счетами за счет поступления платежей по уже действующим договорам рассрочки — особенно у тех покупателей, чьи доходы стабилизировались или выросли благодаря улучшению экономической конъюнктуры.
Будущее рынка: развитие регулирования и новые стратегии продаж
Ксения Якушкина не исключает, что в случае увеличения системных рисков, связанных с рассрочками, возможно дальнейшее ужесточение требований со стороны регуляторов для застройщиков и банков. Это не помешает развитию гибких решений — напротив, компании будут вынуждены предлагать покупателям все новые продукты, учитывая индивидуальные потребности и меняющуюся рыночную ситуацию.
Господин Гордейко также считает вероятным одновременное развитие множества параллельных процессов. Кто-то из покупателей успеет закрыть рассрочку вовремя, другие выберут переход на ипотеку, третьи обратятся к новым форматам финансирования. Подобная многоуровневая динамика формирует устойчивый и сбалансированный рынок, способный преодолевать внешние вызовы.
Позитивные перемены для рынка недвижимости и покупателей
Несмотря на отдельные сложности, рассрочки доказали свою ценность как инструмент поддержки рынка жилья, особенно в переходные периоды. Оптимизм экспертов из Дом.РФ, Центробанка и рейтинговых агентств основан на убеждении, что запуск новых возможностей и расширение выбора для покупателей — путь к дальнейшему оздоровлению и росту рынка недвижимости.
В ближайшее время участники рынка ждут постепенного восстановления доверия и увеличения активности тех, кто еще недавно откладывал покупку жилья из-за высокой кредитной нагрузки. Успешное внедрение рассрочек и устойчивость эскроу-механизмов формируют позитивные ожидания: финансирование отрасли продолжит расти, а покупатели смогут выбирать наиболее подходящий для себя формат сделки — будь то рассрочка или классическая ипотека.
В целом рассмотренная тенденция демонстрирует способность отечественного рынка недвижимости гибко реагировать на изменения, обеспечивая устойчивый рост и благоприятные перспективы для всех участников — застройщиков, банков и конечных покупателей жилья.
Источник: www.kommersant.ru
