Как запрет на микроквартиры повлияет на рынок жилья
С начала лета 2024 года в столице вступил в силу запрет на проектирование жилых объектов с квартирами менее 28 квадратных метров. В предыдущем году доля таких квартир составляла примерно 15-18% от общего числа лотов в новостройках. Подмосковье также присоединилось к этой инициативе — аналогичные ограничения начнут действовать с 1 января 2025 года. В связи с новыми правилами возникает вопрос о тенденциях в сегменте малогабаритного жилья.
Вне закона
Важные изменения на рынке недвижимости произошли в мае 2024 года, когда впервые объявили о запрете строительства небольших квартир-студий. На тот момент по всей стране насчитывалось свыше 150 тысяч таких объектов, причем 22 тысячи из них располагались в столице. Статистика показывает, что в России каждая четвертая малогабаритная квартира находится в новостройке, а в Москве этот показатель достигает половины всех предложений.
До введения новых правил средний показатель стоимости квадратного метра в студиях на вторичном рынке столицы составлял 367 тысяч рублей, а в новостройках превышал 400 тысяч. Июньские цены на новые объекты выросли на 4%, достигнув отметки в 420 тысяч рублей за квадратный метр. Этот рост обусловлен не только грядущими ограничениями, но и повышенным спросом перед изменением условий льготной и семейной ипотеки.
К январю средняя стоимость компактных помещений достигла 9,56 миллионов рублей, что на 5,3% выше майских показателей. При этом весь рынок продемонстрировал рост в 5,8%. Эксперты отмечают, что резкие скачки цен наблюдались лишь в отдельных случаях.
Во второй половине 2024 года московский рынок новостроек продемонстрировал значительный рост предложений малогабаритного жилья — более чем на 50%. Цены на микроквартиры увеличились на 7-30%, хотя в некоторых районах, например, в Нижегородском, наблюдалось снижение стоимости студий более чем на 15%.
Вторичный рынок также отреагировал увеличением предложений малометражного жилья в пределах МКАД, но более умеренно — на 10-20%. Стоимость квадратного метра в таких объектах выросла на 5-10%. Особый интерес покупатели проявляют к объектам в Алтуфьевском районе, Сокольниках и Бабушкинском районе. В то же время некоторые районы Новой Москвы показали снижение цен на 11-20%.
Коммуналки возвращаются
Несмотря на высокий спрос на компактное жилье, популярность практики разделения больших квартир на студии не увеличилась после введения новых ограничений. Эксперты рынка недвижимости подчеркивают серьезные риски такого подхода. Главная проблема заключается в возможном несоответствии получаемых помещений действующим нормам и правилам строительства. Это создает сложности при оформлении перепланировки и дальнейших операциях с недвижимостью.
Специалисты отмечают, что при всех сложностях и рисках такие инвестиции могут принести существенную прибыль. Законная перепланировка дает возможность создать самостоятельные объекты недвижимости, но требует тщательного соблюдения жилищного законодательства.
Новая жизнь старых площадей
Современный рынок аренды демонстрирует разнообразие спроса: востребованы как просторные помещения, так и компактные квартиры с качественной отделкой. При этом доходность от сдачи в аренду студий после перепланировки не гарантирует более высокую прибыль по сравнению с готовыми объектами — многое зависит от конкретных характеристик недвижимости.
Реальные последствия запрета микроквартир пока сложно оценить в полной мере. Большинство текущих предложений были спроектированы до введения ограничений. Существенные изменения на рынке станут заметны после выхода новых объектов, спроектированных во второй половине 2024 года. Вероятно, значительные перемены в ценовой политике и структуре предложений проявятся через несколько лет.
Меняются и предпочтения покупателей — они становятся более требовательными к качеству жилья, его функциональности и окружающей инфраструктуре. Растет интерес к студиям с качественной отделкой и современной бытовой техникой. Теперь при создании компактного жилья важно не только эффективно разделить пространство, но и обеспечить комфортную среду проживания с удобными общественными зонами и благоустроенной территорией.
Источник: www.kommersant.ru
